【房地合一】懶人詳解，房地合一試算稅率給你看！眾所矚目的房地合一稅2.0修法，將於7月1日正式上路。而這個讓建商、投資客以及買房族都關注的房地合一稅2.0版，究竟有什麼不同？對房市的衝擊又是什麼？本篇完整解析給你聽。
房地合一試算稅率
媒體上所講的房地合一稅2.0版，其實就是《所得稅法》第四條之四、四條之五、十四條之四、十四條之五、十四條之六、二十四條之五的條文修正，主要內容為修正「短期持有」的定義、設「日出條款」，並將境內法人納入課稅範圍。
一、訂於2021年7月1日上路，適用時間點回溯至2016年1月1日以後取得之房地。
二、為抑制短期炒作不動產，修正個人短期交易房地適用高稅率之持有期間：
排除條款：參與都更或危老分回房地五年內首次移轉，可適用較低的20%稅率。
三、為抑制營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負：
排除條款：參與都更或危老分回房地五年內首次移轉，或非自願性因素出售，以及與其他企業合作興建房屋，自取得土地五年內完成銷售，皆可適用較低的20%稅率。
四、為防杜預售屋炒作及藉由公司股權移轉來避稅，新增課稅對象：
(一) 交易預售屋及其坐落基地。
(二) 交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份或出資額，且該營利事業股權（或出資額）價值50％以上是由國內房地構成者。
五、為防利用土地增值稅與房地合一所得稅的稅率差異來規避稅負，新增避稅條款：
(一) 計算稅額時，可減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，超過部分不得減除。
(二) 若未提供費用證明文件，推計費用率由5%降為3%，並增訂上限金額為30萬元。
圖片來源：財政部
六、個人、法人「非自願」交易免課重稅，維持20%稅率課稅：
(一) 個人部分
- 個人或其配偶因調職或非自願離職之情事。
- 遭他人越界建築房屋部分。
- 因無力清償債務（包含欠稅），依法遭強制執行。
- 個人或其配偶、父母、未成年子女及無謀生能力之成年子女，因重大疾病或意外需支付醫藥費。
- 持保護令避開家暴相對人。
- 個人與他人共有房屋或土地，遭其他共有人未經同意而出售。
- 繼承取得房屋或土地時，併同繼承未償債務，因無足夠資力償還而出售。
(二) 法人部分
- 遭他人越界建築房屋部分。
- 因無力清償債務（包含欠稅），依法遭強制執行。
- 營利事業與他人共有房屋或土地，遭其他共有人未經同意而出售。
- 金融機構因行使抵押權而取得之房地，或因行使質權而取得之股份，依《銀行法》第76條或相關法律規定，須在取得日起四年內處分者。
房地合一2.0上路，影響最大的是？
房地合一1.0自2016年上路後，財政部發現法人交易件數大增390%，顯示有一群人以集資成立法人的方式規避稅負，擴大短線買賣房產的獲利空間。
更有投資客成立未上市櫃、未興櫃公司，再藉由賣股票的方式，來進行房產所有權轉移，但由於形式上是賣股，因此完全免稅，國稅局早已盯上許久。
因此，這次房地合一2.0修法目的是希望將炒房行為趕出市場，抑制潛在投機需求，當市場買盤主要靠剛性與自住需求時，可望讓房價維持穩定狀態，如果是自住用而非短期買賣者，並不會受到影響。
房地合一2.0上路，有沒有可能…
一、房地合一2.0上路後，會不會產生租金、售價轉嫁效應？
今年3月，政府的「囤房稅」政策急喊卡，正是因為擔心一旦實施囤房稅，恐變相造成租金上漲，重蹈南韓覆轍。
而這次房地合一稅2.0都還沒上路，就傳出已經有房東以此為藉口，向房客提出漲租要求，甚至連文具店所販售的租賃契約也載明，承租期間稅金增加的部分需由房客負擔。
不過，內政部司林家正副司長也已經澄清，房屋租賃契約中已明確規範，租賃期間不得用任何理由調漲租金，如果是消費行為還可以請消保官介入，要求改進甚至罰鍰。
二、預售屋首當其衝，有機會出現拋售潮嗎？
去年房市熱絡，預售屋市場也湧進大量熱錢。由於預售屋初期付款較輕鬆、負擔較小，加上建商推出輕鬆購屋方案等誘因，成為投資客的目標，近兩年炒作嚴重的預售屋，正是房價上漲的禍首之一。
因此，從去年開始，政府先是以實價登錄2.0、加強查緝紅單炒作等政策，對預售屋進行改革，如今又納入房地合一稅的課稅範圍，而且預售屋在興建階段和成屋階段的持有時間是分開計算的，閉鎖期可能長達7至10年。
預料未來的預售屋市場，價格資訊會更透明且即時，有望解決哄抬售價的問題。此外，由於稅負成本墊高，投資客的炒作空間縮小，在7月新制上路前的這段期間，將會出現一波脫手潮。
三、房價有望下跌？買房的好時機來了？
雖然自去年底，政府祭出一連串的打炒房政策後，有不少賣方願意讓價，先行獲利了結出場，有些預售案也出現一小波轉手潮，這對有意買房的自住客來說，可說是終於盼到價格不再持續上漲，議價空間也比先前略為增加。
不過由於房地合一稅是有賺才課稅的制度，因此賣方最大的底線仍是在獲利與稅差之間取得平衡，對賣方來說「可以少賺但不能賠售」，因此成交量雖然增加，但整體房價下跌的幅度仍有限。
目前市況似乎為「熱錢大戰房地合一2.0」，對於未來房市發展，不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成直言「房價不可能回頭」。
他指出，這波房價上漲是因為營建成本增加所造成的，本來只是缺工，現在還缺料，就算土地不用錢，建商直接拿去蓋，加上管銷、人員、稅金以及合理利潤，一坪至少要賣到18萬才划得來。
雖然房價不會出現崩盤價，但有些買預售屋打算賺價差脫手的投資客，大多是靠槓桿操作，甚至也從未想過要交屋，但隨著打炒房政策上路，部分投資客可能會碰上資金周轉的問題，而急於脫手。
有意買房的朋友，還是可以跟賣方殺價看看，說不定有機會拿到2、3年前的價格！
資料來源：財政部、經濟日報、工商時報