最後更新：2026 年 10 月 7 日
本次補充風險、月付試算、文件與聯徵說明；各方案資料仍須依來源日期及最新報價確認。
當生活突然大筆開銷，名下有一間房子，是不是可以拿房子借錢？答案是可以，而這類以房屋作為擔保的借款，常見方式就是房屋抵押貸款。不過，有房子不代表一定能貸到想要的金額，銀行還會看房屋鑑價、原有房貸餘額、收入、負債與信用狀況。本文帶你了解房屋抵押貸款可以貸多少、利率多少、申請條件與流程，以及房屋增貸、轉增貸、二順位房貸該怎麼選。
一、房屋抵押貸款是什麼？房子為什麼可以拿來借錢？
房屋抵押貸款，簡單來說，就是以名下房屋作為擔保品，向銀行或融資機構申請資金。只要房屋具有一定價值，即使房貸還沒有繳清，也可能有機會再次利用房屋的剩餘價值取得資金。
依《銀行法》第12條，銀行的擔保授信可以以不動產或動產抵押權作為擔保。也就是說，房屋本身就是銀行評估授信風險時的重要擔保品。
房子為什麼可以拿來借錢？
房子之所以可以拿來向銀行或金融機構借錢，主要是因為它具有明確的財產價值，而且可以依法設定抵押權作為貸款擔保。
和信用貸款主要依靠借款人的收入、信用及還款能力不同，房屋抵押貸款多了一項不動產作為擔保品。
法規依據與權利保障：
依據《民法》第 860 條（普通抵押權）與第 881-1 條（最高限額抵押權）規定，借款人（抵押人）在不移轉不動產占有的情況下，將房屋設定抵押權給債權人（如銀行）。但若未來發生嚴重違約無法償還，抵押權人得依法聲請法院拍賣抵押物，並就拍賣所得依抵押權順位優先受償。
房屋抵押貸款常見分成哪幾種？常見的四種房屋貸款型態
拿房子借錢並不是只有一種方式。依照房屋目前是否有貸款、抵押權順位以及資金用途不同，常見的房屋融資方式主要可以分成房屋一胎、房屋二胎、增貸、轉增貸等類型。
- 購屋房貸：純粹為了購買自住或投資房屋而辦理的貸款，款項在交屋時會由銀行直接撥入賣方或履約保證專戶。
- 原屋融資：名下的房子早已繳清房貸、沒有任何抵押設定，單純拿現有的無債產權向銀行借出一筆週轉金。
- 房屋增貸／轉增貸：原本的房貸已經繳了幾年、本金大幅減少，或是房屋隨市場行情增值，向原承貸銀行（增貸）或新銀行（轉增貸）將已經還掉的額度或增值空間重新借出來運用。
- 二胎房貸（次順位房貸）：保留原本的第一順位銀行房貸不動，在同一間房子上追加設定第二順位抵押權，向另一家金融機構或融資公司借取資金。
| 貸款方式 | 房屋目前狀況 | 主要用途／做法 | 抵押權狀況 | 主要特色 |
|---|---|---|---|---|
| 購屋房貸 | 買房時申請 | 用於購買住宅，由銀行依購屋交易流程撥款 | 通常設定第一順位抵押權 | 主要是取得購屋資金，貸款條件會依房屋與借款人條件評估 |
| 原屋融資 | 房貸已清償，房屋通常沒有既有抵押權 | 以名下已有房屋作為擔保，向銀行申請資金 | 重新設定抵押權，通常為第一順位 | 不需要重新購買房屋，可運用既有房屋價值取得資金 |
| 房屋增貸／轉增貸 | 原本已有房貸 | 增貸向原銀行增加貸款；轉增貸則將原房貸轉至新銀行，並視條件增加資金 | 增貸通常維持原抵押權；轉增貸則由新銀行重新辦理抵押權設定 | 可利用房屋目前鑑價、原房貸剩餘本金及個人條件評估新增資金 |
| 二胎房貸（次順位房貸） | 原本已有第一順位房貸 | 保留原房貸，再以同一間房屋申請第二順位貸款 | 第二順位抵押權 | 不必先清償原房貸，但利率通常高於第一順位房貸 |
只要貸款以房屋設定抵押權作為擔保，都可以廣義地稱為房屋抵押貸款；但實際申請時，銀行會依照貸款用途、順位、房屋價值及借款人的條件，提供不同產品。
二、房屋抵押貸款可以貸多少？房貸還沒繳完，還能貸多少？
房屋抵押貸款可以貸多少，沒有單一固定答案，主要取決於房屋鑑價、原本房貸剩餘本金、貸款順位，以及借款人的收入與信用條件。
如果是已經有房貸、想再利用房屋取得資金，更要把「房屋價值」和「原房貸剩餘本金」一起看。
房屋抵押貸款額度怎麼算？
可以先用一個簡單概念理解：
可貸空間 ≈ 房屋鑑價 × 可貸成數
例如房屋鑑價 1,000 萬元，銀行依個案條件評估可貸 75%，表面上的擔保額度約為 750 萬元。
假設原本房貸還有 500 萬元，那麼剩餘可運用的房屋價值空間，就不會是750萬元，而是要再扣除既有債務及銀行認定的相關風險。
房屋抵押貸款試算可以怎麼算？
可以先用下面的方式估算：
可貸空間 ≈ 房屋鑑價 × 銀行核定成數 − 原房貸剩餘本金
例如：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 房屋鑑價 | 1,000萬元 |
| 假設核貸成數 | 75% |
| 理論擔保額度 | 750萬元 |
| 原房貸餘額 | 500萬元 |
| 初步可運用空間 | 約250萬元 |
這只是估算方式，不代表銀行最後一定會核准250萬元。實際額度仍會受到借款人收入、負債、信用、貸款用途、房屋條件及銀行授信政策影響。
三、房屋抵押貸款利率多少？為什麼每個人拿到的利率不一樣？
拿房子抵押借錢，目前的利率區間非常大。這是因為你找的貸款管道（銀行或融資公司）、申請的貸款類型，以及個人條件不同，算出來的利息自然大不相同。
1.房屋抵押貸款利率大概落在多少？
房屋抵押貸款的利率通常會依照貸款種類、房屋條件、借款人的信用與收入、負債狀況、貸款成數及資金用途等因素個別評估。
簡單來說，銀行認為借款人的還款能力越穩定、擔保品條件越好、整體授信風險越低，通常越有機會取得較好的貸款條件；但實際利率仍須由承貸銀行依個案審核，不能單靠其中一項條件判斷。
3.不要只看「最低利率」，還要比較總成本
不同房屋抵押貸款方案，除了貸款利率不同，還可能有開辦費、帳戶管理費、鑑價費、信用查詢費，以及提前清償相關費用。比較貸款方案時，不要只看廣告上的「最低利率」，也可以從以下幾項一起比較：
- 貸款年利率：確認自己實際適用的利率，而不是只看「最低○%起」。
- 總費用年百分率（APR）：了解貸款利率與相關費用後，換算出的年化成本。
- 開辦費、鑑價費及其他費用：確認申請與辦理貸款時，除了利息之外還有哪些費用。
- 提前清償違約金：確認是否有綁約期間、提前清償違約金或其他限制。
貸款年限及還款方式：年限越長，每月還款壓力通常較低，但整體利息可能增加。
因此，選擇房屋貸款時，真正應該比較的是「整體資金成本」，而不是單純追求最低利率。在比較房貸利率前，建議先確認完整的貸款條件，再比較實際需要支付的總成本。
四、房屋抵押貸款月付多少？用試算先確認自己還款能力
申請房屋抵押貸款時，除了確認可以貸多少，更重要的是評估每個月需要負擔多少還款金額。貸款年限與利率不同，月付金也會有所差異。底下直接幫你列出最常見的貸款金額與利率試算，讓你在申請前心裡先有個底！
1.房屋抵押貸款月付金對照表（本息平均攤還，無寬限期）
以下以本息平均攤還方式，整理20年期與30年期的月付金試算，讓你可以快速比較不同貸款年限下的每月還款壓力，提前評估自己的資金規劃與還款能力。
以上是試算值，實際月付金仍要依銀行核准利率、期數、寬限期及還款方式計算。
要注意的是，貸款年限拉長，月付金會降低，但總利息通常會增加。金融機構提供的貸款說明也會提醒借款人，貸款期間越長，利息總額通常越高。
2.如果申請「二胎房貸」，月付金又是多少？
若你是申辦二胎房貸（次順位抵押），因為利率相對較高，且還款年限通常較短（銀行與融資公司二胎約 7～10 年），月付金負擔會明顯提高。
以貸款 100 萬元、分 7 年（84 期）攤還來試算：
- 銀行二胎（利率約3.5% 起）： 每月約需繳13,440元起。
- 融資公司二胎（利率約7% 起）： 每月約需繳15,093元起 。
- 融資公司二胎（利率約12%起）： 每月約需繳17,653元起。
⚠️ 法律與安全提醒：
民法約定利率上限： 依據《民法》第 205 條規定，約定利率超過 年利率 16% 的部分無效。若遇到要求月息 3% 以上（年利率高達 36%）的民間借款，務必提高警覺。
五、房屋抵押貸款條件有哪些？銀行主要看這幾項
房屋抵押貸款的審核，不是單純看「名下有沒有房子」，而是會同時評估借款人的還款能力與房屋的擔保價值。簡單來說，就是「人＋屋」兩方面一起看。
即使兩個人持有相同價值的房屋，因為收入、負債、信用紀錄或房屋條件不同，最後核准的貸款額度、利率及年限也可能不一樣。
1.借款人條件：「人」的還款能力與信用
1. 年齡與貸款年限
銀行通常會將借款人的年齡與貸款年限一起評估。年齡較高的申請人，可能受到最高貸款年齡、退休後收入及還款能力等因素影響。
不過，各銀行對最高年齡及貸款年限的規定不同，並沒有所有銀行都適用的「年齡＋貸款年限」統一標準，因此實際能貸幾年，仍要依銀行政策及個人條件決定。
2. 收入與工作穩定度
銀行會檢視借款人的薪資、所得、工作年資及收入穩定性。受薪族通常可以提供薪資轉帳、扣繳憑單、所得資料等作為財力證明。
如果是自營商、接案工作者或收入較不固定的族群，銀行可能要求補充存摺往來、所得資料、營業稅申報資料或其他財力證明，藉此了解實際收入及還款能力。
3. 目前負債與每月還款壓力
除了收入之外，銀行也會查看目前是否有房貸、信貸、車貸、信用卡等負債，以及每月需要支付多少貸款本息。
如果既有負債較高，每月還款壓力已經不低，即使房屋本身具有價值，仍可能影響最後核准的貸款額度、貸款年限或利率。
因此，房屋價值高不代表一定可以貸到高額度，借款人的還款能力同樣重要。
4. 聯徵信用紀錄
銀行通常會查詢借款人的聯徵資料，了解過去的繳款紀錄、目前授信及信用使用狀況。信用分數越高代表信用風險相對較低。不過，銀行核准房屋抵押貸款時，並不是只看信用分數，還會搭配收入、負債、房屋條件及整體還款能力判斷。
5.貸款資金用途
貸款用途也是銀行評估的一部分。如果是裝修、房屋修繕、資金周轉等需求，銀行可能依不同產品規範處理。
例如央行2026年3月19日公布的問答中，針對法人購屋、高價住宅及自然人第1戶、第2戶、第3戶以上購屋貸款等，都有相應規範。
2.房屋擔保品條件：「屋」的價值與流動性
1. 地段與市場性
房屋所在地、周邊生活機能、交通條件及市場交易情況，都可能影響銀行鑑價。一般來說，交易較活絡、價格資訊較容易取得的住宅，銀行通常比較容易進行鑑價；位置偏遠、交易量少或具有特殊使用條件的房屋，則可能需要更審慎評估。
2. 建物型態與房屋用途
電梯大樓、華廈、透天厝等不同房屋類型，在鑑價及授信條件上可能有所不同。小坪數套房、特殊用途建物、工業住宅或使用狀況較特殊的房屋，銀行可能採取較保守的鑑價或授信方式，實際仍依銀行政策及個案條件判斷。
3. 屋齡、屋況與建物結構
屋齡較高的房屋，銀行可能進一步考量建物狀況、鑑價、未來轉售性及處分性，因此貸款年限或額度可能受到影響。
不過，「屋齡＋貸款年限一定不能超過50年」並不是所有銀行共同適用的規定，實際仍要依各銀行授信政策及房屋狀況判斷。
4. 周邊環境
如果房屋鄰近高壓電塔、變電設施、殯葬設施、特殊產業設施或其他可能影響居住品質的環境，可能影響市場接受度及鑑價結果，進而影響貸款條件。
5. 產權是否單純
一般而言，產權單純、權利狀態明確的房屋較容易進行鑑價及抵押權設定；如果涉及共有持分或其他權利限制，銀行可能需要進一步確認擔保品的處分及設定抵押可行性。
(※ 補充說明：若為增貸或二胎房貸，除了上述擔保品條件外，銀行還會將「現有房貸的剩餘本金與前順位設定金額」自鑑價總值中扣除，計算出實際剩餘的可貸殘值空間。)
簡單來說，房屋抵押貸款不是「有房子就一定能貸」。銀行會同時評估「房子值多少」以及「借款人能不能按時還款」。另外，不同貸款種類的審核方式也不完全相同。
六、房屋抵押貸款流程怎麼走？掌握申請到撥款的6大步驟
申請房屋抵押貸款，通常會經過「提出申請 → 準備文件 → 銀行鑑價與審核 → 核准條件 → 簽約設定抵押權 → 撥款」等流程。實際辦理時間及文件，會依銀行、貸款種類與個案條件而有所不同。
房屋抵押貸款流程
1. 提出貸款申請
先向銀行或貸款機構提出申請，告知房屋所在地、目前房貸狀況、預計貸款金額及資金用途。銀行會先初步了解借款人的收入、負債及房屋基本資料。
2. 準備申請文件
常見資料包括身分證明、所得或財力證明、薪資資料，以及房屋權狀或相關不動產資料。如果是房屋增貸、原屋融資或二胎房貸，還可能需要提供目前房貸餘額及抵押權相關資料。
3. 房屋鑑價與授信審核
銀行會針對房屋進行鑑價，同時審查借款人的收入、負債、信用紀錄、還款能力及貸款用途。
這個階段會決定銀行認定的房屋價值，以及可以提供多少貸款額度，因此房屋市價不等於銀行最後的鑑價金額。
4. 確認核貸條件
審核完成後，銀行會告知核准的貸款金額、利率、貸款年限、還款方式及相關費用。
如果核准條件與原本預期不同，例如貸款額度較低或利率較高，可以在簽約前確認是否接受，也可以比較其他貸款方案。
5. 簽約並辦理抵押權設定
確認貸款條件後，借款人與銀行簽訂貸款契約，接著辦理抵押權設定登記。抵押權設定完成後，銀行才會依約進行後續撥款。
6. 完成撥款
相關文件及抵押權設定程序完成後，銀行會依貸款契約將款項撥入指定帳戶。至此，房屋抵押貸款流程大致完成，之後則依約定日期開始還款。
💡小提醒：辦理過程中，通常會產生一筆幾千塊的「帳管費」或「開辦費」，以及給地政事務所的「設定規費」和代書費，這些成本在事前評估時也要算進去喔！
要注意的是，房屋抵押貸款的流程雖然大致相同，但購屋貸款、原屋融資、房屋增貸及二胎房貸的審核方式並不完全一樣。例如增貸會特別看目前房屋價值與原房貸餘額；二胎房貸則還會牽涉抵押權順位及第一順位貸款狀況。
房屋抵押貸款流程大約需要花多少時間？
以一般正常送件、文件齊全的情況來看，從第一天提出申請到最後順利撥款，大約需要 7 到 14 個工作天。如果剛好碰上申貸旺季、補件來回耽誤，或是遇到較複雜的產權狀況，時間可能會拉長到三週左右。
因此，如果你手邊有明確需要用到資金的時間點（例如要支付房屋尾款或整合其他債務），建議至少提前半個月到一個月開始著手準備，才不會時間緊迫、亂了陣腳。
七、房屋抵押貸款常見FAQ
Q1：房屋抵押貸款是什麼？
房屋抵押貸款是以不動產設定抵押權作為擔保的貸款。借款人未依約清償時，債權人依法可以聲請法院拍賣抵押物，因此申請前應確認自己的還款能力。
Q2：房屋抵押貸款可以貸幾成？
沒有所有銀行都適用的固定成數。銀行會依房屋鑑價、地段、屋況、原有房貸、借款人收入及信用等因素個別評估。
Q3：我原本的房貸還沒繳完，可以再拿同一間房子去借錢嗎？
當然可以，這在實務上非常普遍，主要有兩種做法：
- 房屋增貸：向「原本的房貸銀行」提出申請，利用房屋目前增加的價值或已償還的本金，重新評估可貸額度。優點是手續費最省、利率通常比照原房貸，是首選方案。
- 二胎房貸（二順位房貸）：如果原銀行評估後不願意增貸，或者你需要的資金更多，可以找「另一家銀行或民間融資公司」設定第二順位抵押權。優點是額度彈性較大，缺點是利息會比一般房貸高出不少。
Q4：剛買房子或剛轉貸不久，多久可以再申請原屋融資或增貸？
剛買房或剛轉貸後，並沒有所有銀行統一適用的「一定要等1～2年」規定。銀行通常會重新檢視房屋目前鑑價、原房貸剩餘本金、繳款紀錄、收入、負債與資金用途；若剛完成貸款不久就申請增貸，也可能被進一步了解資金需求及還款能力。
Q5：只要有房子當抵押品，就算信用有瑕疵也一定能借到錢嗎？
不一定。銀行審核房屋抵押貸款時，通常會同時看房屋價值、原有貸款、收入、負債及信用紀錄。若信用分數太低，建議尋求增加信用良好的保證人，或是轉向審核標準較寬鬆的上市櫃融資公司辦理。
💡 房屋貸款眉角多，不知道自己適合哪一種方案？
每個人的房屋條件、負債比與資金需求都不同，盲目送件反而容易遭到銀行婉拒，甚至影響個人聯徵紀錄。如果你正在為房屋增貸、二胎、轉貸或大筆資金週轉感到煩惱，不妨讓專業團隊為你把關！
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